Achtung Mängel! Worauf ist beim Immobilienkauf zu achten?

Ausgangspunkt. Der Käufer will eine mangelfreie Immobilie erwerben, der Verkäufer sagt dies auch zu. Die Streitigkeiten ergeben sich dann, wenn ein vom Käufer gerügter Mangel aus Sicht des Verkäufers gar kein Mangel ist. Wesentlich ist daher die Definition des Mangels und der Gewährleistungspflicht des Verkäufers im Kaufvertrag.  

Was ist ein Mangel? Ein Mangel liegt vor, wenn dem Käufer der Kaufgegenstand übergeben wird und dieser entweder (i) die bedungenen Eigenschaften oder die gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften nicht aufweist oder, (ii) wenn die Sache nicht gemäß der getroffenen Vereinbarung verwendet werden kann (§ 922 Abs 1 ABGB). Liegt ein Mangel vor, hat der Verkäufer gegenüber dem Käufer für den Mangel einzustehen. Den Verkäufer trifft die Gewährleistungspflicht.

Was ist Gewährleistung? Das Gesetz definiert Gewährleistung so: Wer einem anderen eine Sache gegen Entgelt überlässt, leistet Gewähr, dass sie dem Vertrag entspricht (§ 922 Abs 1 ABGB). Demnach haftet der Verkäufer dafür, dass der Kaufgegenstand die bedungenen und die gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften aufweist. Bedungene Eigenschaften eines Kaufgegenstandes sind solche, die im Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart wurden. Ob eine Eigenschaft als bedungen anzusehen ist, hängt nicht davon ab, was der Erklärende, wollte, sondern was der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben aus der Erklärung des Vertragspartners erschließen durfte (RS0114333). Gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaften sind solche, die nicht im Vertrag individuell vereinbart sind, sondern solche, die bei einem Kauf generell, jedem Käufer vorausgesetzt, also erwartet werden dürfen. Für die Beurteilung, was ein Käufer an Eigenschaften voraussetzen darf, kommt es auf den Kaufgegenstand an. Ist der Kaufgegenstand zB. eine neue Eigentumswohnung, oder eine neu sanierte Wohnung, kann der Käufer andere Eigenschaften voraussetzen, als wenn der Kaufgegenstand eine gebrauchte Eigentumswohnung ist. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen macht es natürlich auch einen Unterschied ob eine 10 Jahre alte Wohnung gekauft wird, oder eine 40 Jahre alte Wohnung.

Wann liegt ein Mangel vor? Das Vorliegen eines Mangels ist daher grundsätzlich danach zu beurteilen, was im Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart ist. Die Vertragsparteien können eine Sache, die objektiv gesehen mangelhaft ist, als vertragsgemäß und daher zwischen ihnen als mangelfrei ansehen. Ein niedriger Kaufpreis kann ein Indiz dafür sein, dass bestimmte negative Eigenschaften des Kaufgegenstands nach der Vorstellung der Vertragsparteien keinen Mangel darstellen und somit auch keine Gewährleistungsansprüche auslösen sollen (RS0107682). Wer beispielsweise billig eine gebrauchte Eigentumswohnung kauft, die sanierungsbedürftig ist, und dies im Kaufvertrag entsprechend festgehalten ist, der darf sich nicht darüber beschweren, dass die Wohnung nicht dem Stand der Technik entspricht.

Verjährung von Gewährleistungsansprüchen. Die Gewährleistungsfrist beträgt bei Immobilien drei Jahre ab Übergabe. Schadenersatzansprüche verjähren hingegen innerhalb von drei Jahren ab Kenntnis von Schaden und Schädiger. Das bedeutet, dass Ansprüche gestützt auf den Titel des Schadenersatzrechtes auch nach Ablauf der Gewährleistungsfrist geltend gemacht werden können. Schadenersatzansprüche sind jedoch verschuldensabhängig, wobei allerdings der Schädiger zu beweisen hat, dass ihn am Schadenseintritt kein Verschulden trifft. 

Was steht im Kaufvertrag? In Kaufverträgen gibt es regelmäßig einen Punkt „Gewährleistung“. In diesem Punkt werden in der Regel die "bedungenen Eigenschaften" festgelegt. Es kann zum Beispiel festgehalten werden, dass der Verkäufer dafür Gewähr leistet, dass der Kaufgegenstand frei von Lasten ist, die im Kaufgegenstand vorhandene Elektrik entsprechend der Bauperiode des Gebäudes (behördlich) befundet ist, der Kaufgegenstand dem baulichen Konsens und der baubehördlichen Flächenwidmung entspricht. In der Regel enthält der Punkt zur Gewährleistung inhaltlich eine Regelung zum Gewährleistungsausschluss des Verkäufers. Zwischen zwei Verbrauchern kann die Gewährleistung ausgeschlossen werden. Ein Unternehmer als Verkäufer kann die Gewährleistung gegenüber einem Verbraucher jedoch aufgrund der Schutzbestimmung im § 9 KSchG für Mängel von denen der Verbraucher keine Kenntnis hat, nicht ausschließen. Solche Gewährleistungsbestimmungen finden sich oft schon im Kaufanbot.

Warum ist ein Rechtsanwalt beim Immobilienkauf für Sie wichtig? Die hier dargestellten wesentlichen Punkte betreffend Haftung für Mängel und Gewährleistung sind keineswegs abschließend. Die Prüfung und Formulierung von Gewährleistungsbestimmungen, sowie die Geltendmachung von Mängeln sind sehr komplex und für den juristischen Laien kaum überschaubar. Jahrelange Erfahrung und Tätigkeit im Bereich des Immobilienrechts macht es uns möglich, Sie bestmöglich bei der Umsetzung Ihrer Interessen zu unterstützen und Sie auf Stolpersteine hinzuweisen, die vermieden werden können.

 


Maria Vertesich

| Tel: +43 1 532 12 10

Go back