Covid-19: Richtungsweisende Entscheidung des OGH zur Mietzinsminderung außerhalb der Lockdowns

OGH sprach in einer soeben veröffentlichten Entscheidung (10 Ob46/22w) aus, dass Umstände und Maßnahmen im Rahmen der COVID-19-Pandemie, die unmittelbar nur das Verhalten potentieller Kunden beeinflussen und sich nicht auf das konkrete Bestandobjekt beziehen, so etwa

  • behördliche Empfehlungen zur Vermeidung des Kontakts mit anderen Menschen,
  • behördliche Restriktionen beim Besuch von Handelsgeschäften (Maskentragen, Abstand halten), und
  • dadurch bedingte Umsatzrückgänge

den Mieter nicht zur Mietzinsminderung berechtigen. Dies ist vielmehr dem Unternehmerrisiko des Mieters zuzuordnen. Der OGH bekräftigte, dass eine Umsatzeinbuße (nur) dann beachtlich sein kann, wenn diese aus dem Umstand resultiert, dass Kunden das von der Beklagten gemietete Geschäftslokal nicht betreten durften, also für Zeiten der Geltung von Betretungsverboten (Lockdowns).

Folgen der Pandemie, die die gesamte Branche treffen, sind Unternehmerrisiko

Der OGH bekräftigte abermals, dass, soweit Umsatzeinbußen des Geschäftsraummieters eine unmittelbare Folge der COVID-19-Pandemie sind, die sämtliche Unternehmer wie (auch) den Mieter des Geschäftslokals, insbesondere dessen gesamte Branche, allgemein und insgesamt treffen, dem Unternehmerrisiko zuzuordnen und daher für den zu zahlenden Mietzins nicht relevant sind. Diese Auswirkungen der Pandemie sind keine Gebrauchsbeeinträchtigungen des vom Vermieter vereinbarungsgemäß zur Verfügung zu stellenden Objekts. Lassen sich hingegen Umsatzeinbußen des Geschäftsraummieters auf behördliche Maßnahmen, also auf jene Betretungsverbote zurückführen, die anlässlich der COVID-19-Pandemie verfügt wurden, so sind solche Umsatzeinbußen konkrete Folgen einer objektiven Einschränkung des vertraglich bedungenen Gebrauchs des Bestandobjekts und im Rahmen einer Mietzinsminderung zu berücksichtigen.

Bloß das Kundenverhalten beeinflussenden Ursachen des Umsatzrückgangs schränken die Nutzungsmöglichkeit des Bestandsobjekts nicht ein

Als Zwischenergebnis hielt der OGH fest, dass Umsatzeinbußen des Geschäftsraummieters zwar ein Indiz dafür sein können, dass eine (teilweise) Unbrauchbarkeit des Bestandsobjekts vorliegt, allerdings müssen diese Einbußen abgesehen von Fällen eines vertragswidrigen Verhaltens des Bestandgebers im Anwendungsbereich des § 1105 ABGB eine unmittelbare Folge der – etwa wegen behördlicher Maßnahmen – eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit des konkreten Geschäftslokals sein. Eine Umsatzeinbuße könnte dann beachtlich sein, wenn diese aus dem Umstand resultiert, dass Kunden das von der Beklagten gemietete Geschäftslokal nicht betreten durften und daher nicht in Präsenz betreut werden konnten. Ohne Belang ist es dagegen, wenn Umsatzrückgänge darauf beruhen, dass sich Menschen namentlich infolge der gesundheitlichen Risken der Pandemie nicht zu Reisen entschließen wollten. Die bloß das Kundenverhalten beeinflussenden Ursachen des Umsatzrückgangs schränkten somit die Nutzungsmöglichkeit des konkreten Bestandsobjekts nicht (unmittelbar) ein. Solche Umsatzrückgänge sind daher nach der dargestellten Rechtsprechung dem Unternehmerrisiko zuzuordnen und rechtfertigen eine Minderung des vereinbarten Mietzinses nicht.


Arno Brauneis

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