Covid-19:OGH bestätigt Judikatur, dass Umsatzeinbußen des Mieters grundsätzlich Unternehmerrisiko sind

Zuletzt erkannte der 3. Senat des OGH (siehe bkp legal news 20.5.2022) erstmals auch für Zeiten des Lockdowns (des Betretungsverbots) – wie zuvor auch der 8. Senat zu 8 Ob 131/21d – , dass nicht in jedem Fall automatisch eine gänzliche Unbrauchbarkeit bei Vorliegen eines Betretungsverbotes, das wegen COVID-19 verhängt wurde, gegeben ist.

Ferner erkannte der OGH in dieser Entscheidung, dass Umsatzeinbußen des Mieters, die eine unmittelbare Folge der COVID-19-Pandemie sind, und sämtliche Unternehmer, wie auch den Mieter, insbesondere die gesamte Branche des Mieters, allgemein und insgesamt treffen, zum Unternehmerrisiko des Mieters gehören und daher alleine nicht zur Mietzinsminderung berechtigen. Umsatzrückgänge können, so der OGH, für eine Mietzinsminderung nur berücksichtigt werden, wenn sie eine unmittelbare Folge der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit des Bestandgegenstandes – wie etwa bei behördlichen Maßnahmen – darstellen.

Dies wurde nun auch vom 7. Senat (OGH 29.4.2022, 7 Ob 207/21y) bestätigt:

Das zentrale Argument der Mieterin war, sie habe die Nutzung des Bestandobjekts deshalb eingeschränkt, weil im hier fraglichen Zeitraum wegen ihrer Tätigkeit als Wirtschaftsanwältin und ihrer konkreten Mandantenstruktur ihre Dienstleistung pandemiebedingt stark reduziert nachgefragt worden sei und beim Geschäftsführer auch kein Bedarf zum „Nacharbeiten“ bestanden habe. Aus diesem Vorbringen ergab sich jedoch nicht, so der OGH, dass die Pandemie das Bestandobjekt nicht nur für die Mieterin, sondern in gleicher Weise auch für jeden anderen Mieter in einer vergleichbaren Situation (teilweise) unbrauchbar gemacht hat.

Der OGH entschied daher, dass der Mieterin kein Anspruch auf Mietzinsminderung zustehe. Damit bekräftigte der OGH seine zuletzt entwickelte Judikaturlinie. Leider blieben eine Reihe wichtiger Fragen vom OGH weiter unbehandelt (siehe bkp legal news 30.11.2021).


Arno Brauneis

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