OGH zur Mietzinsminderung für Geschäftsräumlichkeiten im "harten" Lockdown

Im Zusammenhang mit dem umstrittenen Thema der Minderung des Mietzinses wegen COVID-19 wurde am 16.11.2021 die erste Entscheidung des Obersten Gerichtshofes veröffentlicht (3 Ob 78/21y). Die Entscheidung klärt erste, grundlegende Fragen dieses Themenkreises, lässt aber Fragen offen.

Der Ausgangssachverhalt: Die Mieterin mietete ein Geschäftslokal, in dem sie, so der vereinbarte Vertragszweck, ein "Sonnenstudio und artverwandte Tätigkeiten samt arttypischen Nebenbereichen" betrieb. Die Mieterin zahlte im April 2020 den vorgeschriebenen Mietzins samt Betriebs- und Heizkostenakonto nicht. Im Zeitraum vom 16.03.2020 bis zum 30.04.2020 war das Betreten des Kundenbereiches von Dienstleistungsunternehmen untersagt. Die Entscheidung gibt weitere, teilweise jedoch rechtlich unerhebliche Feststellungen wieder: Die Mieterin schaltete Heizung, Strom und Geräte zur Gänze ab. Im Mietgegenstand befanden sich im April 2020 lediglich Sonnenbetten und dekorative Gegenstände. Die Mieterin verkaufte im Geschäftslokal keine Produkte, sie nutzte das Geschäftslokal auch nicht für administrative Tätigkeiten und lagerte dort auch keine Produkte. Das Geschäftslokal wurde im April 2020 von niemandem betreten.

Die Entscheidung klärt einige grundlegende Fragen im Zusammenhang mit COVID-19:

  • Im Zuge der COVID-19-Pandemie verhängte Betretungsverbote sind als "außergewöhnliche Zufälle" im Sinne des Gesetzes zu beurteilen.
  • Für die Zeiten des "harten Lockdowns", in dem das Betreten des Kundenbereichs von Dienstleistungsunternehmen untersagt war (hier: April 2020), war die Mieterin daher nicht zur Zahlung des Hauptmietzinses und der Betriebskosten verpflichtet. Auch das Belassen des Inventars im Geschäftslokal ist keine "Nutzung" des Geschäftslokals zum vereinbarten Zweck.
  • Die in der juristischen Literatur vertretene Ansicht, dass der Mietzinsminderungsanspruch nur bis zum nächsten Kündigungstermin bestehen oder der Mietzins halbiert werden solle, wird ausdrücklich abgelehnt.

Eine Reihe von Fragen bleibt allerdings offen:

  • Keine Differenzierung hinsichtlich Betretungsverbot: Die Entscheidung differenziert nicht zwischen dem Betretungsverbot für Kunden einerseits und für andere Personen als Kunden andererseits. Die Mieterin selbst oder etwa (relevant insbesondere bei Warenhandelsgeschäften) andere Unternehmer durften nämlich das Geschäftslokal auch im "harten Lockdown" betreten. 
  • Berücksichtigung der "Restnutzungsmöglichkeit": Nach den bindenden Feststellungen der Vorinstanzen war eine Nutzung des Geschäftslokals, etwa zu administrativen Tätigkeiten oder zu Lagerzwecken, "weder erforderlich noch sinnvoll möglich", weshalb eine gänzliche Unbrauchbarkeit des Geschäftslokals bejaht wurde. Bei "erforderlich" und "sinnvoll möglich" handelt es sich allerdings nicht um Kriterien, die für den vereinbarten Gebrauch eines Mietgegenstandes relevant sind. Ferner sind etwa Waren, die zum Verkauf bestimmt sind (hier: Pflegeprodukte, Öle, Getränke), sehr wohl im Geschäftslokal "eingelagert" (laut OGH wurde im ggst. Fall nichts "gelagert"). Die Frage, ob trotz Betretungsverbots für eine sonst verbleibende Nutzungsmöglichkeit des Geschäftslokals ein Mietzins gezahlt werden muss, ist daher weiter offen.
  • Belassen von Inventar im Geschäftslokal: Ohne nähere Begründung wird in der Entscheidung festgehalten, dass das Belassen von Inventar im Geschäftslokal keine "Nutzung" des Mietgegenstandes zum vereinbarten Zweck sein soll. Das ist nicht nachvollziehbar, denn der vereinbarte Zweck (hier: Betrieb eines Sonnenstudios), den der OGH als entscheidend hervorhebt, lässt sich letztlich nur durch das eingebrachte Inventar auch verfolgen. Daher sollte für das Belassen des Inventars im Geschäftslokal auch ein anteiliger Mietzins entrichtet werden.
  • Zahlung der Betriebskosten: Die Entscheidung ist im Hinblick auf die Zahlungspflicht der Betriebskosten undeutlich. Begrifflich werden verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Betriebskosten miteinander vermengt. In der Sache wird die Pflicht zur Zahlung des Mietzinses (einschließlich der Betriebskosten) aufgrund der Anwendbarkeit des § 1104 ABGB zunächst verneint. An anderer Stelle wird die Frage, ob im Falle der Anwendbarkeit des § 1104 ABGB Betriebskosten zu zahlen sind, ausdrücklich offengelassen.
  • Berücksichtigung des Fixkostenzuschusses: Ob von der Mieterin aus dem Fixkostenzuschuss bezogene Leistungen in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen wären, wird in der Entscheidung mangels Relevanz nicht eingegangen.

Arno Brauneis

| Tel: +43 1 532 12 10



Andreas Bunka

| Tel: +43 1 532 12 10

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