Coronavirus: Ansprüche im Mietrecht

An Corona trifft weder den Vermieter noch den Mieter ein Verschulden. An gesetzlichen oder behördlichen Anordnungen in diesem Zusammenhang auch nicht. Liegt daher aus rechtlicher Sicht ein sogenannter „Zufall“ vor, woran sich für Vermieter und Mieter bestimmte Rechtsfolgen ableiten lassen? Nach der Rechtsprechung trägt der Vermieter das Risiko für alle auf Zufall beruhenden Umstände in seiner Sphäre, die den Ausfall oder eine wesentliche Einschränkung der Benutzung des Bestandobjekts zur Folge haben (zB Ausfall der Heizung aufgrund eines Gebrechens beim Gasversorger). Wenn dies vorliegt, dann hat der Mieter Anspruch auf Minderung des Mietzinses. Ist dagegen der Mieter aus einem Zufall in seiner Sphäre verhindert (zB aufgrund eines Unfalles), das Bestandobjekt zu gebrauchen, obwohl es benutzbar ist, so hat er den Mietzins dennoch zu bezahlen. in diesem Zusammenhang ist als „Zufall“ jeder Umstand anzusehen, der trotz gehöriger Sorgfalt nicht abwendbar, somit nicht einem der Vertragspartner als Verschulden anlastbar ist.

Besonderes kann allerdings bei sog. „außerordentlichen Zufällen“ gelten (§ 1104 ABGB). Außerordentliche Zufälle sind aber nur solche elementare Ereignisse, die von Menschen nicht beherrschbar sind, sodass für deren Folgen im Allgemeinen von niemandem Ersatz erwartet werden kann. Diese Ereignisse treffen stets einen größeren Personenkreis auf eine Weise, die durch eine gesetzliche Regelung über Ersatzansprüche nicht angemessen ausgeglichen werden kann. Hier kommt es nicht mehr auf die Sphäre des Vermieters oder des Mieters an. In diesen Fällen ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung des Mietzinses  - je nach Ausmaß der Beeinträchtigung des Gebrauchs – gänzlich oder zum Teil befreit. Umgekehrt trifft aber auch den Vermieter keine Verpflichtung, die Nutzungsmöglichkeit des Bestandobjektes zu gewähren bzw dieses oder dessen Gebrauch wiederherzustellen.

Einen Fall wie Corona hat es aber in Österreich noch nie gegeben. Ob und inwieweit Gebrauchseinschränkungen des Bestandobjektes durch Corona (sei es aufgrund behördlicher Anordnung, Verordnung, Gesetz oder anderer Umstände) derart vorliegen, dass ein Anspruch auf Minderung des Mietzinses(ggf. nach § 1096 ABGB oder nach § 1104 ABGB) besteht, kann nur im konkreten Einzelfall nach Analyse der Rechtslage (für Miet- und Pachtverträge ist die Rechtslage vergleichbar) und Prüfung des Vertrages beantwortet werden.

 

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Wir bitten zu beachten, dass es für die aktuelle Situation keine eindeutigen Rechtsnormen und keine einschlägige Rechtsprechung gibt. Wir können daher keine Gewähr oder Haftung dafür übernehmen, dass die obige Information gerichtlich durchgesetzt werden kann. Diese allgemeinen Einschätzungen bzw Informationen können auch keine Prüfung des konkreten Sachverhalts ersetzen und wir empfehlen daher eine Beratung im Einzelfall.


Arno Brauneis

| Tel: +43 1 532 12 10

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