Covid-19: Umsatzeinbußen gehören grundsätzlich zum Unternehmerrisiko des Mieters

In der neuesten Entscheidung des OGH (3 Ob 209/21p) zur Frage Covid-19 Pandemie und Mietzinsminderung setzte sich der OGH nun erstmals mit der Frage der Relevanz von Umsatzrückgängen im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie auseinander.

Im konkreten Fall ging es um ein Mietobjekt, dem als Geschäftszweck die Verwendung als Reisebüro zugrunde lag. Während des Lockdowns und auch danach, nämlich bis einschließlich Mai 2020, hielt der Mieter das Lokal für den Kundenverkehr geschlossen. Es wurde jedoch von den Mitarbeitern des Mieters für Bürotätigkeiten weiter genutzt. Erst im Juni 2020 öffnete der Mieter wieder für vier Stunden pro Tag. Der Vermieter klagte den Mieter auf Zahlung des offenen Mietzinses für die Monate April und Mai 2020.

Lockdown bedeutet nicht automatisch gänzliche Unbrauchbarkeit

Im konkreten Fall sah der OGH für die Zeiten des Betretungsverbots für das Reisebüro keine gänzliche Unbrauchbarkeit, sondern eine bloß eingeschränkte Brauchbarkeit. So war es dem Mieter trotz des Betretungsverbots für Kunden im Mietgegenstand weiterhin möglich, alle mit dem Betrieb des Reisebüros anfallenden Bürotätigkeiten uneingeschränkt durchzuführen. Aufgrund des durch das Betretungsverbot jedoch eingeschränkten Gebrauch des Mietgegenstandes sah der OGH nur für diese Zeit (sohin nur für die Zeit des Lockdowns) eine Mietzinsminderung im Umfang von 30 Prozent als gerechtfertigt. Für die Zeit nach Ende des Lockdowns sei wieder der volle Mietzins zu zahlen.

Umsatzrückgänge des Mieters im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie

Zur Frage, ob auch Umsatzrückgänge des Mieters im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie zu einer Mietzinsminderung rechtfertigen würden, entschied der OGH wie folgt: 

  • Umsatzeinbußen des Mieters, die eine unmittelbare Folge der COVID-19-Pandemie sind, und sämtliche Unternehmer, wie auch den Mieter , insbesondere die gesamte Branche des Mieters, allgemein und insgesamt treffen, gehören zum Unternehmerrisiko des Mieters. Diese Auswirkungen der Pandemie stellen keine Gebrauchsbeeinträchtigung des Bestandobjekts dar und bilden keine Grundlage für eine allein darauf aufbauende Mietzinsminderung.
  • Sind die Umsatzeinbußen des Mieters hingegen auf behördliche Maßnahmen, wie etwa auf Betretungsverbote zurückführen, so sind solche Umsatzeinbußen konkrete Folgen einer objektiven Einschränkung des vertraglich bedungenen Gebrauchs des Bestandobjekts und im Rahmen einer Mietzinsminderung zu berücksichtigen. Das konkrete Ausmaß einer allfälligen Beeinträchtigung ist gemäß § 273 ZPO nach richterlichem Ermessen zu bestimmen. 

Zusammenfassung 

Damit erkannte der 3. Senat des OGH  zum einen nun erstmals auch für Zeiten des Lockdowns (des Betretungsverbots) – wie zuletzt auch der 8. Senat zu 8 Ob 131/21d – , dass nicht in jedem Fall automatisch eine gänzliche Unbrauchbarkeit bei Vorliegen eines Betretungsverbotes gegeben ist. Umsatzeinbußen des Mieters, die eine unmittelbare Folge der COVID-19-Pandemie sind, und sämtliche Unternehmer, wie auch den Mieter, insbesondere die gesamte Branche des Mieters, allgemein und insgesamt treffen, gehören zum Unternehmerrisiko des Mieters und berechtigen daher alleine nicht zur Mietzinsminderung. Umsatzrückgänge können für eine Mietzinsminderung nur berücksichtigt werden, wenn sie eine unmittelbare Folge der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit des Bestandgegenstandes – wie etwa bei behördlichen Maßnahmen – darstellen.


Arno Brauneis

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