Achtung, Rutschgefahr! Wohnungseigentümer-Gemeinschaft in der Pflicht!

Überblick. Aus Sicht der Wohnungseigentümergemeinschaft („WEG“) zählt die Veranlassung des Winterdienstes zur ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft. Mit der Verwaltung der Liegenschaft betraut die WEG in der Regel eine Hausverwaltung. Die Hausverwaltung beauftragt sodann rechtzeitig vor Winterbeginn eine Fachfirma mit der Durchführung des Winterdienstes, also der Schneeräumung und der Streuung gegen Glatteis. 

Pflicht gemäß StVO. Die Verpflichtung der WEG zur Räumung und Streuung öffentlicher Wege ergibt sich aus der Straßenverkehrsordnung („StVO“). § 93 Abs 1 StVO verpflichtet die Eigentümer von in Ortsgebieten gelegenen Liegenschaften, in der Zeit von 6:00 Uhr bis 22:00 Uhr die entlang ihrer Liegenschaft in einer Entfernung von nicht mehr als 3 m vorhandenen Gehsteige und Gehwege von Schnee und Verunreinigungen zu säubern und sie bei Schnee und Glatteis zu bestreuen. Der Eigentümer muss alle Vorkehrungen treffen, die vernünftigerweise nach den Umständen von ihm erwartet werden können. Dies gilt sowohl für die Häufigkeit des Streuens als auch die Anwendung verschiedener Streumittel. Die WEG bzw. eine von ihr bestellte Hausverwaltung muss daher dafür sorgen, dass Gehsteige und Gehwege, die von der Allgemeinheit benützt werden, also die öffentlichen Wege und zudem auch die Teile der Liegenschaft, die ausschließlich von den Wohnungseigentümern benützt werden, von Schnee geräumt und bestreut sind. 

Übertragung der Pflicht. Die sich aus der StVO ergebende Pflicht kann durch ein Rechtsgeschäft (also einen Vertrag) an eine andere Person übertragen werden. Beauftragt daher die Hausverwaltung im Auftrag der WEG ein Unternehmen mit der Schneeräumung und Streuung, tritt dieses Unternehmen aus rechtlicher Sicht an die Stelle der WEG, woraus sich eine direkte Haftung des Unternehmens gegenüber einem Unfallopfer für die Vernachlässigung der übertragenen Pflichten ergibt. Die Haftung der WEG bzw. die Hausverwaltung gemäß § 93 Abs 1 StVO entfällt.

Vorsicht bei vertraglicher Übertragung der Pflicht. Bei der vertraglichen Überwälzung dieser Pflicht zur Schneeräumung und Streuung hat die WEG bzw. die Hausverwaltung darauf zu achten, dass sie die gesamte sich aus der StVO ergebende Pflicht überträgt, also nicht nur die Pflicht zur Schneeräumung, sondern auch zur Streuung bei Schnee und Glatteis. Werden nicht sämtliche Pflichten an das Unternehmen übertragen, kann es hier im Schadensfall zu Diskussionen kommen, wer für eine unzureichende Schneeräumung oder Streuung verantwortlich ist. Es ist daher wesentlich, was im Vertragstext zwischen Hausverwaltung und Unternehmen vereinbart ist.

Winterdienst – Unterbeauftragung. Die Praxis zeigt, dass ein von der Hausverwaltung mit dem Winterdienst beauftragtes Unternehmen oft nicht selbst den Winterdienst ausführt, sondern selbst widerum ein anderes Unternehmen damit beauftragt. Es entsteht eine Vertragskette zur Weiterübertragung der Pflicht. An letzter Stelle steht dann das ausführende Unternehmen. Bei unterlassener Schneeräumung oder Streuung kann dieses letzte Glied in der Kette aber nur dann im Schadensfall zur Haftung herangezogen werden, wenn die Person oder Firma, welche die Schneeräumung und Streuung ausführt, selbst ein Verschulden an einer unzureichenden Ausführung des Winterdienstes und daher am Eintritt eines Schadensereignisses trifft.

Haftung der WEG und Hausverwaltung. Die WEG ist, selbst wenn sie ein Unternehmen mit der Schneeräumung und Streuung beauftragt, nicht gänzlich aus der Haftung befreit. Die WEG haftet, wenn ihr eigenes Verschulden in Form eines Organisations-, Auswahl- oder Überwachungsverschulden anzulasten ist. Selbiges gilt auch für die Hausverwaltung. Kann man daher der WEG oder der Hausverwaltung ein Verschulden nachweisen, zB. weil diese Kenntnis hatten, dass der Winterdienst nicht ordnungsgemäß ausgeführt wird, oder zB. wenn niemand den Winterdienst ausführt, kann es zu einer Haftung der beiden kommen. Aus rechtlicher Sicht ist zudem zu unterscheiden, ob die WEG gegenüber einem Dritten oder gegenüber einem Wohnungseigentümer oder Mieter des Wohnungseigentümers einzustehen hat. Die Pflicht gemäß StVO kann die WEG nur gegenüber einem Dritten übertragen. Die Räumungs- und Streupflicht der WEG gegenüber einem Wohnungseigentümer oder Mieter ergibt sich hingegen nicht nur aus der StVO, sondern auch als eine Nebenverpflichtung aus einem bestehenden Vertrag (Wohnungseigentumsvertrag, Mietvertrag). Der Liegenschaftseigentümer als Bestandgeber haftet daher für das Verschulden eines mit der Schneeräumung und Bestreuung beauftragten Unternehmens, wie für sein eigenes. Das bedeutet er haftet, wenn das schneeräumende Unternehmen zB. fahrlässig den Winterdienst nicht entsprechend ausgeführt hat.

Praxistipp. Fällt dem einzelnen Wohnungseigentümer auf, dass der Winterdienst nicht ordnungsgemäß ausgeführt wird, sollte er umgehend handeln. Hat die WEG eine Hausverwaltung bestellt, ist diese zu informieren. Ist keine Hausverwaltung bestellt, sollte der Wohnungseigentümer unmittelbar das Unternehmen, das den Winterdienst ausführt, auffordern, dies ordentlich zu tun.  


Jennyfer Edelmaier

| Tel: +43 1 532 12 10



Maria Vertesich

| Tel: +43 1 532 12 10

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